中古マンションを購入し、リノベーションして暮らしているタカクラです。
我が家が現在のマンションを購入したとき、修繕積立金は月額15,000円ほど。マンション全体では1億円以上貯まっていると販売会社から説明を受けました。
また、前回の大規模修繕がいつ行われたのか、次回は数年以内に予定されていることも聞いています。
その後、購入から約2年で実際に大規模修繕を経験。私はそのときの修繕委員会に参加し、現在も次回の修繕に向けた委員会に参加しています。
購入当時は「1億円以上貯まっているなら安心だな」という感覚でした。
しかし実際に修繕内容や費用を検討する側になると、修繕積立金は「いくら払うか」「いくら貯まっているか」だけでは判断できないことが分かってきました。
この記事では、購入時に確認した修繕積立金から、実際の大規模修繕、修繕委員会に参加して分かったことまで紹介します。
- 購入時の修繕積立金は月額約15,000円、マンション全体では1億円以上貯まっていた
- 購入から約2年後に大規模修繕を経験し、その修繕委員会にも参加した
- 現在も次回に向けた修繕委員会に参加し、積立額と工事費を合わせて見るようになった
- 共用部分は住民全体で決めるため、自分がベストだと思う選択になるとは限らない
修繕積立金は「毎月いくら」だけで判断しない
中古マンションを探していた当時、我が家がまず比較していたのは毎月支払う修繕積立金でした。
我が家が見た中古マンションでは、築年数の古い物件で修繕積立金が高くなっているケースもあり、現在のマンションの月額15,000円ほどという金額は、それほど高くないという印象でした。
一方、別の中古マンションでは「修繕積立金があまり貯まっていないので注意した方がいい」という趣旨の説明を受けたこともあります。そのマンションは最終的に購入しませんでした。
現在のマンションでも、築35年ほどの間に修繕積立金は2回程度値上げされ、近い将来さらに上がる予定です。
こうした経験から、今なら月額だけではなく、現在の積立状況と今後予定されている修繕を合わせて確認します。
長期修繕計画の書類そのものは購入時に確認していませんでしたが、今ならこちらにも目を通すと思います。
実際の中古マンションで修繕積立金を比較してみる
物件を探している段階では、販売価格や間取りだけでなく、管理費や修繕積立金も比較できます。
気になる物件が見つかったら、さらに積立状況や過去・今後の大規模修繕について不動産会社から説明を受けると、そのマンションに今後どの程度のお金が必要になりそうなのか考える材料になります。
＼ 中古マンションを探してみる ／
購入から約2年後に大規模修繕を経験
我が家の場合、購入時点ですでに数年以内に大規模修繕が行われると聞いていました。
当時の外観でも個人的には及第点だったので、それがさらにきれいになるなら「ラッキーだな」と思っていました。
しかも以前から住んでいる方々が長年積み立ててきたところに、我が家は購入から約2年で大規模修繕を迎えます。
「まだ少ししか修繕積立金を払っていないのに、大規模修繕してもらっていいのかな」
と思ったほどです。
実際の工事では、外壁、屋上防水、ベランダ、廊下、鉄部塗装などが行われ、サービスで網戸の張り替えもしてもらいました。
工事後は建物全体がきれいになりましたが、サッシ・玄関ドア・エレベーターは交換されませんでした。
購入前は大規模修繕に対して少し期待しすぎていた部分もありましたが、大規模修繕だからといって、古くなったものがすべて新しくなるわけではありません。
大規模修繕中は普段の生活にも影響する
実際に経験してみると、工事中は普段の生活にも影響がありました。
ベランダに洗濯物を干せない時期があり、植物も住民のものをまとめて別の場所へ移動。騒音や塗料・溶剤などの臭いもありました。
当時の修繕委員会では、臭いの強い溶剤をできるだけ避け、F☆☆☆☆（フォースター）表示の材料を優先してもらえるよう働きかけました。
それでも臭いを感じることはあります。
大規模修繕では、完成後の仕上がりだけでなく、工事期間中もそこで生活することになるという点は知っておいた方がいいと思います。
修繕委員会に参加して分かったこと
私は前回の大規模修繕の修繕委員会に参加し、現在も次回に向けた委員会に参加しています。
そこで特に実感したのが、「お金」と「住民の価値観」の両方を考えながら修繕内容を決める難しさです。
修繕積立金と工事費を一緒に考える
例えば、1戸あたりの修繕積立金と総戸数から、マンション全体で毎月どの程度積み上がっていくのか、大まかな規模を考えることができます。
実際には住戸によって積立額が異なる場合もあるため単純な掛け算ではありませんが、収入の規模感をつかむ目安にはなります。
それに対して、エレベーター、サッシ、玄関ドアなどの更新には大きな費用が必要です。
修繕委員会に参加してからは、現在あるお金とこれから貯まるお金に対して、予定している工事にどの程度必要なのかを考えるようになりました。
購入時に積立額を見る場合も、その金額だけで安心するのではなく、今後の工事予定まで確認した方が状況をつかみやすいと思います。
自分がベストだと思うものが選ばれるとは限らない
修繕委員会に参加して、もうひとつ印象に残ったのが住民による意思決定です。
我が家のマンションでも、
「どの施工会社にお願いするか」
「廊下の床にはどの商品を使うか」
といったことについて、住民にアンケートや多数決を取ることがあります。
私のマンションでは、品質やデザインよりも「どれが一番安いか」が重視される傾向があります。
もちろん、これは良い悪いの問題ではありません。
修繕積立金をできるだけ残したい人もいれば、多少高くても品質や見た目を重視したい人もいます。
専有部分は自分たちの価値観で決められても、共用部分はそうではありません。
マンションにはさまざまな考え方の住民が暮らしているため、自分がベストだと思う選択肢が採用されるとは限らないことも、購入後に知ったことのひとつです。
サッシ交換は高額。内窓という選択肢もある
前回の大規模修繕では交換されなかったサッシも、現在検討している設備のひとつです。
ただし、全戸のサッシを交換するには非常に大きな費用がかかります。
そこで我が家のマンションでは、断熱性などを改善したい住戸に対して、修繕委員会から各戸での内窓設置も推奨しています。
我が家自身も実際に内窓を設置しました。
内窓の工事についてはこちらの記事で紹介しています。
設置後に実際に感じた効果についてはこちらです。
この経験からも、購入時に気になる共用設備があるなら、次回の大規模修繕でその設備が修繕・更新の対象になっているのかまで確認しておくとよいと思います。
大規模修繕計画はリノベーションにも関係する
マンション全体の修繕計画は、自宅のリノベーションと関係することもあります。
例えば給排水管です。
専有部分の配管をリノベーションで更新する一方、マンション全体では共用部分の給排水管工事が予定されている場合があります。
中古マンションを購入してリノベーションするなら、室内の計画だけでなく、共用部分で予定されている工事も確認しておくと、工事内容や時期を考える材料になります。
まとめ｜修繕積立金だけでなく「何に使うか」「どう決めるか」も見る
中古マンションを購入するとき、我が家にとって修繕積立金が1億円以上貯まっていることは安心材料になりました。
その後、大規模修繕を経験し、前回・今回と修繕委員会に参加したことで、積立額だけでなく、そのお金を今後何に使う予定なのかを見ることも大切だと感じています。
また、共用部分の修繕は住民全体で決めるため、自分の希望どおりになるとは限りません。
中古マンションを検討するときは、室内や価格だけでなく、これから建物全体をどのように維持していく予定なのかにも目を向けておくと、購入後のイメージを持ちやすくなると思います。
