かれこれ2年近く、中古マンションを探し続けていましたが、我が家もやっと理想の中古マンションを購入することができました！！
中古マンションを購入し、現在はスケルトンリノベーションをして暮らしているタカクラです。
物件を探していた当時は、
「リノベーション向きの中古マンションがなかなか見つからない！」
「いい物件を見つけても、いつも先に買われてしまう！」
ということの繰り返し。
実際、購入したいと思った物件では1勝4敗でした。
2年間、朝昼晩と不動産サイトをチェックし、50件以上を内見。
最後は物件情報が掲載されてからすぐに内見を申し込み、その場で購入を決めました。
そんな経験から、中古マンションを探すスキルと知識はかなり身についたように思います。
今回は、実際に我が家がリノベーション向き中古マンションを購入するまでに試した物件の探し方や、買い逃さないためのコツを紹介したいと思います。
それと同時に、私の2年にもおよぶ物件探しの歴史をここに残しておきます。
それではいってみよう！
結論｜リノベ向き中古マンションは「待つ」だけでは見つからなかった
いきなり結論ですが、リノベーション向き中古マンションを探すなら、
不動産会社やリノベーション会社からの紹介を待つだけではなく、自分でも探したほうがいい。
というのが、2年間物件を探し続けた私の結論です。
もちろん、不動産会社やリノベーション会社にも物件探しをお願いしていました。
ただ、我が家の場合は紹介してもらった物件の多くがすでに自分で確認した物件で、
「すみません、それ見たことあります。。。」
を繰り返す状態に。
そのうち紹介メールも少なくなりました笑。
特に条件の良い中古マンションは、想像していた以上のスピードで売れていきます。
不動産会社にお願いしつつ、自分でも物件情報を探す。
我が家の場合は、この方法が一番合っていました。
リノベーション向き中古マンションはなぜ見つかりにくい？
リノベーション前提の中古マンション探しは、新築マンションを購入する場合とは少し違います。
まず、
「物件価格」＋「リノベーション費用」
で予算を考える必要があります。
我が家はリノベーションにある程度予算を使いたかったので、そのぶん物件価格はなるべく抑えたいと思っていました。
とはいえ、
「専有面積は広いほうがいい」
「駅から近いほうがいい」
「築年数も新しいほうがいい」
「価格は安いほうがいい」
と、住まいの条件は良いに越したことはありません。
結果的に、
「広くて、駅から近くて、それなりの築年数なのに安い」
という、誰が見ても欲しくなるような中古マンションを探すことになります。
当然、ライバルも多くなります。
リノベーション前の物件ならライバルが少ない？
一方で、リノベーション前提だからこそのメリットもあります。
それが、
「現在の室内の状態をそこまで気にしなくていい」
ということ。
我が家のようにスケルトンリノベーションをするのであれば、既存の内装はほとんど撤去してしまいます。
だったら、
「ボロボロだけど安い中古マンションを買えばいいのでは？」
と思いますよね。
私もそう思っていました。
ところが、これがなかなか出てこない。
売主側からすれば、できるだけきれいな状態にして、多くの人に見てもらい、少しでも高く売りたいと考えるのも当然です。
また、中古マンションを買い取ってリフォーム・リノベーションしてから販売する「買取再販」というビジネスもあります。
そのため、
「条件が良くて、リフォーム前で、しかも安い」
という我が家にとって理想的な物件は、思っていた以上に少なかったです。
もちろん、リフォーム・リノベーション済みの中古マンションが悪いわけではありません。
すでに希望するような仕様になっていたり、そのまま使える部分が多かったりするのであれば、十分選択肢になると思います。
我が家も途中からは、リフォーム済み・リノベーション済みだからという理由だけで候補から外さないようにしていました。
1勝4敗！中古マンション探しはスピードが重要だった
予算に余裕があれば、そのとき販売されている物件を何件か見て、その中から選ぶこともできると思います。
ただ、我が家の場合は、
「そんなお宝物件が都内に存在するの？」
というくらいの予算で探していました。
毎日、朝昼晩3回ほど不動産サイトを確認。
これを2年近く続けました。
購入した今でも不動産サイトを見てしまうほど癖になっています笑。
それでも、
「これは買いたい！」
と思える物件が出てきたのは、2〜3ヶ月に1件程度。
そして、購入したいと思った物件での戦績は、
1勝4敗。
でした。
4回の買い逃しから学んだこと
4敗の内訳はこんな感じです。
1敗目
午後一番に内見予定だったものの、午前中に売れてしまった。
2敗目
内見予定だったものの、途中から入ってきた買取再販業者が内見せずに購入。
3敗目
仲介の不動産会社とやり取りしている間に売れてしまった。
4敗目
1番に申し込んだものの、売主さんが別のご家族を選んだ。
なかなかの負けっぷりです。
ただ、この4敗のおかげで、
中古マンション探しではスピードがものすごく重要
だということを学びました。
1敗目と3敗目は、完全にスピード負け。
その後は、気になる物件が出てきたらできるだけ早く内見できるようにして、平日の午前中に半休を取って内見したこともあります。
4敗目では申し込み自体は一番でしたが、「早い者勝ち」ではなく売主さんが買主を選ぶ方法だったため購入できませんでした。
こういった経験から、申し込みの順番だけでなく、売主さんがどのように購入者を決めるのかを確認しておくのも大切だと感じました。
最後の1勝は「スピード」で購入できた
そして、実際に購入した中古マンション。
物件がサイトに掲載されてから、すぐに内見をお願いしました。
週末の一番早い時間に内見させてもらい、
その場で購入を決めました。
私たちより先に内見予約を入れていたご家族もいたそうですが、内見予定は午後。
午前中に申し込みをした我が家が1番手となりました。
その後の内見では、
「すでに申し込みが入っていて、申し込んでも2番手です」
と説明されていたそうです。
4回負けて、
最後の1勝はスピードで勝てた。
そんな中古マンション探しでした。
我が家が実際にリノベ向き中古マンションを探した4つの方法
ここからは、2年間の物件探しで実際に使っていた方法を紹介します。
不動産サイト、不動産会社のサイト、メルマガなど、いろいろ試しました。
最終的によく使っていたのはこちらです。
「不動産ジャパン」でリフォーム前・リノベーション向き物件を探す
中古マンションを探していると、「レインズ」という名前を聞くことがあると思います。
不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムですが、その関連情報を一般向けに提供しているのが「不動産ジャパン」です。
私はリフォーム前・リノベーション前の物件を探すため、不動産ジャパンも頻繁に確認していました。
サイトは少々見づらいですが、一般的な不動産ポータルとは違った探し方ができるので、物件探しの選択肢の一つとして使っていました。
タカクラ：ここで物件を見つけて、最速で内見に行ったこともあります。
ヨメクラ：少しでも早く見つけるために、とにかくいろいろ見てました。
「ニフティ不動産」で複数の不動産サイトをまとめて探す
数多くある不動産サイトを全部見るのは大変です。
しかも同じ物件が複数のサイトに掲載されていることもあり、
「さっき見た物件だ……」
ということもよくあります。
ニフティ不動産は、複数の不動産サイトに掲載されている物件をまとめて探せるので、見逃し防止として使っていました。
ただし、私が使っていた当時は元の不動産サイトより情報更新にタイムラグを感じることもありました。
そのため、
横断検索で広く探す＋大手サイトの新着も直接確認する
という使い方をしていました。
Yahoo!不動産・SUUMO・HOME'Sなど大手不動産サイトで探す
最終的には、大手不動産サイトもかなり重要でした。
我が家では検索条件を登録して、新着物件を朝昼晩とチェック。
特に欲しい物件が出てきそうな時期は、空き時間があれば物件情報を見ていました。
そして、実際に我が家が購入した中古マンションも、最終的には大手不動産サイトで見つけています。
ここで一つおすすめなのが、
検索条件を少し広めに設定しておくこと。
例えば、
「70㎡以上が希望」
だからといって70㎡以上だけで検索すると、69㎡の物件は表示されません。
でも69㎡と70㎡であれば、間取り次第ではそれほど大きな違いにならないこともあります。
我が家では70㎡が希望だったとしても、60㎡以上くらいから検索するようにしていました。
また、通常の条件検索だけではなく、
「地図から物件を探す」
など違った方法で探してみると、新しい発見があったりもします。
我が家は最終的にSUUMOで物件を見つけましたが、どのサイトに希望する物件が先に掲載されるかは分かりません。
そのため、ひとつのサイトだけに絞るのではなく、Yahoo!不動産など他の大手不動産サイトも合わせて確認しておくのがおすすめです。
特にリノベーション前提で条件の良い中古マンションを探している場合は、「あとで見よう」ではなく、気になる物件を見つけたらすぐに確認できるようにしておくのがいいと思います。
不動産会社・リノベーション会社の自社サイトも確認する
大手ポータルサイトだけではなく、不動産会社やリノベーション会社が運営する物件サイトも確認していました。
自社で扱っている物件を自社サイトに掲載している会社もあります。
そのため、
「大手不動産サイトに出る前に見つかる物件があるかも？」
と思い、ときどき確認していました。
また、リノベーション会社が物件探しのサービスを提供している場合、リノベーションを前提として物件について相談できるのもメリットだと思います。
2年間探して分かった中古マンション探し5つのコツ
ここまでいろいろ書きましたが、2年間の中古マンション探しを振り返って、特に重要だったと思うのは次の5つです。
1. 新着物件はこまめに確認する
これは一番重要だったと思います。
条件の良い中古マンションは、本当に早く売れます。
実際、希望条件とは少し違う物件でしたが、掲載から20分ほどで買われたと聞いたこともありました。
我が家も最終的には、掲載されてすぐに動いたことで購入できています。
2. 検索条件は少し広めにする
70㎡希望なら、70㎡以上だけで検索しない。
駅徒歩10分希望なら、少しだけ範囲を広げてみる。
絶対に譲れない条件と、
「できればこのくらい」
という条件を分けて検索した方が、候補は増やせます。
リノベーション前提なら、間取りについてもある程度柔軟に考えられるのがメリットです。
3. 1つの不動産サイトだけに頼らない
「大手サイトを1つ見ておけば全部同じでしょ？」
と最初は思っていました。
でも、実際には掲載されているサイトが違ったり、掲載されるタイミングが違ったりすることがありました。
我が家も複数サイトを確認していました。
4. 地図検索など違った方法でも探してみる
検索条件だけではなく、地図から物件を探してみるのもおすすめです。
駅名やエリアで絞り込んでいると対象外になっていた物件が、地図で見ると、
「ここなら全然アリじゃん！」
となることもあります。
5. 気になったらできるだけ早く内見する
4敗して一番学んだのがこれです。
もちろん数千万円の買い物なので、焦って購入する必要はありません。
ただ、
「内見するかどうかを数日考える」
のと、
「内見してから買うかどうか考える」
のは違います。
気になるのであれば、まずは早めに内見する。
我が家の場合はこれが重要でした。
レインズと媒介契約について最低限知っておく
物件探しをしていると、「レインズ」という言葉を耳にすると思います。
レインズは、不動産会社が物件情報を共有するために利用するネットワークシステムです。
また、売主が不動産会社へ売却を依頼するときの媒介契約には、
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
などがあります。
契約の種類によってレインズへの登録義務などが異なります。
物件を探す側として細かい制度まで覚える必要はないと思いますが、
「すべての売却物件が、最初から同じタイミングで同じ不動産サイトに掲載されるわけではない」
ということは知っておいた方がいいと思います。
だからこそ、我が家では一つのサイトだけではなく、複数の方法で物件を探していました。
リノベーション会社にも物件を探してもらう
ここまで「自分で探す」ことを推してきましたが、不動産会社やリノベーション会社に探してもらう方法も利用していました。
特にリノベーション会社の場合は、
物件探し＋リノベーション
をまとめて相談できる「ワンストップリノベーション」を提供している会社があります。
我が家も複数の会社に物件探しをお願いしました。
ただ、私の場合は朝昼晩と自分で物件を探していたので、
「すみません、この物件は見たことあります。。。」
となることが多かったです笑。
だからといって、リノベーション会社に相談する意味がないわけではありません。
中古マンションを見つけても、
「この物件で希望しているリノベーションができるの？」
という問題があります。
これは物件情報を見ているだけでは判断しづらい部分です。
自分でも物件を探しながら、リノベーションについては専門家にも相談する。
我が家の経験からすると、この併用が現実的だと思います。
ワンストップリノベーションを利用する方法もある
ワンストップリノベーションとは、物件探しからリノベーションまでまとめて相談できるサービスです。
我が家も物件探しの段階でいくつかの会社に相談しました。
メリット・デメリットについては別の記事で詳しく書いています。
物件を自分で探す時間がない人や、そもそもどんな中古マンションがリノベーションに向いているのか分からない人にとっては、選択肢の一つになると思います。
実際に相談・検討したリノベーション会社
物件探しをしている間、我が家もいくつかのリノベーション会社を検討しました。
その中から、物件探しから相談できる会社をいくつか紹介します。
リノベーションを考えるきっかけにもなった「リノべる。」
我が家では何度かリノベーションブームが起きているのですが、そのきっかけの一つとなったのが「リノべる。」さんでした。
北千住にあったショールームで何度か打ち合わせもさせていただき、リノベーションの夢を膨らませていました。
最終的には予算やタイミングなどもあって契約には至りませんでしたが、打ち合わせではかなり勉強させてもらいました。
そのときに得た知識は、その後のリノベーションでも活かせたと思います。
物件探しからリノベーションまでまとめて相談したい人であれば、一度話を聞いてみてもいいと思います。
物件探しから相談できる「ひかリノベ」
ひかリノベさんも、物件探しからリノベーションまで相談できる会社です。
中古マンションを自分で探していると、
「このマンション、リノベーションできるの？」
「希望している間取りにできるの？」
という疑問が出てきます。
そういった部分まで含めて相談できるのが、リノベーション会社と一緒に物件を探すメリットだと思います。
自分で探す方法と並行して、こうしたサービスも利用しておくと物件探しの選択肢を増やせます。
50件以上内見して、マンションブランドより重視したこと
我が家は物件探しの間に50件以上の中古マンションを内見しました。
もちろんマンションブランドも気にしていましたが、最終的にはブランドだけで物件を選ぶことはありませんでした。
我が家が重視した順番は、
管理状態 ＞ 立地 ＞ 価格 ＞ 間取り ＞ マンションブランド
です。
中古マンションの場合、同じブランドでも管理状態などは物件によって異なります。
特にリノベーション前提で探すのであれば、ブランドだけで判断せず、実際の建物や管理状態を確認することの方が大切だと感じました。
このあたりについては、別の記事で詳しく書いています。
まとめ｜自分でも探しながら、プロにも相談する
振り返ってみると、おそらく不動産会社勤務の社員並みに物件を探していたと思います。
朝昼晩と物件情報を確認して、気になる物件が出たらできるだけ早く内見。
それでも戦績は1勝4敗でした。
良い物件がなかなか出てこないと思っていても、実際には販売されていて、自分が気付く前に売れてしまっていることもあるかもしれません。
実際、掲載から20分ほどで購入された物件もありました。
そして我が家が最終的に購入できた中古マンションも、掲載されてからすぐに内見を申し込み、その場で購入を決めた物件です。
とはいえ、不動産サイトだけを見ていればいいとも思いません。
リノベーション前提で中古マンションを購入するのであれば、
自分でも物件を探す。
そして、
その物件で希望するリノベーションができるかはプロにも相談する。
この2つを並行して進めるのが、我が家には合っていました。
「なかなかリノベーション向きの中古マンションが見つからない！」
という人は、ひたすら紹介を待つだけではなく、いろいろな方法を試してみてください。
同じ悩みを抱えている方が、無事に理想の中古マンションを購入できますように。。。
ではでは。
