かれこれ1年以上前から続報を書いていない本件ですが、その後も変わらず中古マンションを探しておりまして、昨年末にやっと理想の中古マンションを購入することができました!!

予算があるので、ブログで紹介できるほどのリノベーションになるかは今のところ未定ですが、物件探しの知識はかなりついたので、「リノベ向き物件がなかなか見つからない!」や「いつも先を越されてしまう!」って人向けに、中古マンションの探し方やコツを紹介したいと思います。

それと同時に、私の2年にもおよぶ物件探しの歴史をここに残しておきたいと思います。

ちなみに「いいなぁ」と思っているリノベ会社さんも増えましたので、こちらも更新しておきます。

それではいってみよう!

リノベーションが前提だとライバルは多くなる!?

リノベーション前提の中古マンション探しは、新築マンションのそれと異なり、「物件価格」と「リノベーション費用」で予算を割り振る必要があります。

私はリノベーションに予算を割きたかったので、物件価格はなるべく抑えたいと思っていました。

そうなると出せる金額がそのまま物件価格になるのではなく、1ランク下げた価格帯になると思います。

住まいの条件はなるべく良いに越したことはないので、結果的に「専有面積が広く、駅からの距離が短く、築浅にも関わらず、価格が安い物件」と誰もが希望する物件になり、市場に出てきてもすぐに売れてしまうようなライバルが非常に多い物件を探すことになります。

思いもよらぬライバルの存在!

中古マンション+リノベーションが前提の物件探しで唯一、通常の購入希望者よりも物件選びの幅が広げられるのが、現状の状態は問わないという点です。

そのまま住むことを考えると、ある程度の状態でなければいけませんが、リノベーションの場合は状態を気にせず選ぶことができます。(スケルトンリノベの場合です、既存の壁を生かす場合は間取りも重要です)

「どうせリノベーションで壊してしまうのであれば、多少安価なボロボロの物件を購入する」は、そういった意味ではライバルが少ないブルーオーシャンで正しい発想ですが、売主側(仲介含む)は売主側で「綺麗な状態にして少しでも高く売りたい」、「多くの人に見てもらいたい」と思っていて、現実はリフォーム済みの物件が多く販売されていて、なかなかボロボロの物件も出てきません。

そして、そのリフォームにかかった工事費用も残念ながら物件価格に上乗せされているので、必要のなかったリフォーム工事費用も支払うことになってしまいます。

血眼になって物件を探しても、リフォーム・リノベーション工事前の好条件の中古マンションは、一般に出回る前にすでに購入されているのでなかなか出てこないんですよね。

そのようなビジネスモデルもちゃんと出来ていて、そのような会社さんは「買取再販業者」と呼ばれています。

条件の良い中古マンションは買取再販業者が安値で買取って、リフォーム工事やリノベーションを行い、再販売する流れです。

不動産会社は我々、一般人が見ることのできない「レインズ」という業界独自のサイトを見ていて、お宝物件なるものを、我々が知る前にサクっと現金等で購入してしまうので、業界構造的に太刀打ちできないんですよね。

似たような一般家庭がライバルと思いきや、実は不動産会社が中古マンション購入のライバルなんです。。

そういったこともあって手付かずのお宝物件にはなかなか巡り会えないので、リフォーム・リノベーション済みマンションも対象として探す必要があります。

※買取再販は、デザイン性の優れたリノベ会社さんや経験豊富なリフォーム会社さんもされているしっかりとしたビジネスです。手付かずの物件より価格こそ高くなりますが、すでに希望するような仕様で作られている場合や、追加施工の素地としての利用もできますので、価格に納得できれば全く問題ありません。

欲しい物件が出てきた頻度は?

潤沢な資金があれば、その時に出ている物件を2~3件見て購入すればいいと思いますが、私の場合、物件にかけられる予算が「そんなお宝物件が都内に存在するの?」という金額でしたので、なかなか巡りあうことができませんでした。

ライバルの多さもあって毎日、朝昼晩3回ほど不動産サイトをチェックしていました。

それを少なくとも2年近くはやっていたので、購入した今でも不動産サイトを見てしまうほど癖がついています笑。

いま思い返してみると、2~3ヶ月に1件出てくるかどうかです。

コロナ禍ということもあって、おうち時間や今の住まいを大事にする意識が生まれ、住まいを売りたい人が減り買いたい人が増えたためで、私はコロナ禍で自宅を手放す人もいるんだろうなぁ、そういった境遇の人から買うのは何とも言えない気持ちになるなぁ、と思っていましたが完全に杞憂でしたね。

何度も負けて最後は勝利した!

前述の通り2~3ヶ月に1件程度、購入したいと思える物件が出てきていましたが、その頻度を語れるということは買い逃しているからです。

今回、まとめている攻略法も全て負けた経験から成り立っているものです、戦績は1勝4敗です。

4敗の内訳は
1敗目 午後一に内見予定だったが午前中に売れた。
2敗目 内見予定だったが割り込んできた買取再販業者が内見もせずに現金で購入した。
3敗目 仲介の不動産会社がのんびりしている間に高速で売れた。
4敗目 申し込んだが申し込み者多数で、売主が別のご家族を選んだ。
です。

1敗目と3敗目はスピードで負けました。

良い物件であれば内見直後に申し込まれるはずですので、内見にどれだけ早く行けるかが勝負の分かれ目だと学びました。

平日の午前中に半休を取って内見した物件もあるほど、スピードは重要視していましたね。

2敗目は、物件価格が安かったこともあり買取再販業者が内見もせずに購入したと聞いています。

売主が居住中の物件で、コロナ禍であったり掃除が必要だったりと売主側も内見には気を遣いますよね。

買取再販業者はボロボロの物件や売れていない物件を安く購入して再販するイメージですが、公開されている販売価格を現金で購入したようです。

売り主側としては、「価格は同じ」「お金はすぐにもらえる」「家に誰も招かなくて良い」となれば、業者を選びますよね。私もそうします。

4敗目は、経験からスピードの大切さを学んだこともあって、申し込みは1番のスピードでしたが、選考方法が「早い者勝ち」でなく「売主が買主を選ぶ」だったので、事前に選考方法を聞いておくのも有効かもしれません。

ちなみに購入できた勝因はスピードでした。

物件がサイトに掲載された週末の1番早い時間に内見をお願いし、その場で購入を決めました。

私の前に内見を予約したご家族がいて、午後に内見予定だったそうですが、午前中に申し込みを行った私に優先権があったようです。

不動産会社さんも、以降の内見の際は「すでに申し込みが入っていて、申し込んでも2番手です」と話されていたみたいで、抑止になっていたのかもしれません。

物件の探し方は?

不動産サイト、不動産会社の自社サービスサイト、メルマガなどいろいろと見てきましたが、最終的にオススメできるのは以下になります。

不動産ジャパン

不動産会社しか閲覧できない業界独自のサイト「レインズ」について少し紹介しましたが、レインズを運営している不動産流通推進センターが、一般向けに運営・公開しているのが不動産ジャパンになります。

レインズとの比較が出来ないのでハッキリとは言えませんが中身は同じと聞いています。

ですので、不動産ジャパンで物件を探すことは中古マンション探しでは必須と思います。

サイトは非常に見辛いですが、物件の閲覧数も表示されていますので、閲覧数が少なければチャンスと思っていました。

ここで物件を探し、最速で内見にいきました。

ニフティ不動産

数多ある不動産サイトを全部見るのはとても大変です。

サイト間で重複している物件はたくさんあるので「大きな主要不動産サイト1つを見ていればいいや」と思いがちですが、サイトに掲載するにもお金が発生するので、たまに主要不動産サイト1つにしか掲載しない不動産業者もごく稀にあるようです。

ニフティ不動産は、Yahoo!不動産、SUUMO、HOME'Sなど、主要な不動産サイトに掲載されている物件がまとめて閲覧できますので、見逃しは防げるような気がします。

ただし、たくさんの不動産サイトから引っ張ってきているだけあって、あまり有名でない不動産サイトに掲載されている「オトリ物件」が混じっていたり、本家の不動産サイトの方が掲載(更新)が早かったりするので、注意が必要です。

不動産会社のコーポレートサイト

レインズへの登録は義務化されていて、売主との専任媒介契約では7日以内に登録しないといけません。

逆に言うと「登録までは7日間の猶予がある」となり、その期限までに買い手を見つけてしまえば、売主と買主のどちらからも仲介手数料がもらえる両手取りの物件となります。

不動産業者であれば当然これを狙いますね。

となると、自社で物件を紹介できるサイトがあるのであれば、なるべく早くに掲載をするだろうと思い、大手不動産会社の物件紹介サイトはたまに見るようにしていました。(集客が見込めていそうなサイトに限ります)

主要不動産サイト

ニフティ不動産には前述のタイムラグを感じたので、主要サイト2つ(SUUMO、HOMES)に希望条件を登録し、届いた新着物件だけは見るように心掛けていました。

不動産会社も自社サイトの次はこちらに掲載するだろうと思い、最終的には主要サイトで見つけて購入に至りました。

さいごに

おそらく不動産会社勤務の社員並に物件探しをしていたと思います。

リノベーション会社によっては、物件探しからワンストップでサービス展開している会社さんもあります。

私も無料であればと複数お願いしていましたが、提案される物件は調べ済みのものが多く、「すみません、見たことあります。。」を繰り返していたので、紹介しても無駄と思われたのか、次第にメールが来なくなりました笑。

そもそもリノベーション会社や不動産会社に物件探しをお願いしているスピード感だと、ワンテンポ遅くて買えない自分で探しにいかないと欲しい物件は買えない、と身を持って学んだので、「なかなか欲しい物件を購入できない」という人はひたすらに紹介を待つのではなく、いろいろと試したほうが良いと思います。

また、欲しい物件がなかなか出てこないって人もいると思いますが、知らないだけで実は販売されていて、気付かないうちに高速で売れているのかも知れません。
希望条件から外れている物件でしたが、掲載され20分ほどで買われていった物件もありました。

なにより、私は掲載された2日後には購入しているので。。。

同じ悩みを抱えている希望者のかたが無事に購入できますように。。

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