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リフォーム前、リノベーション向き中古マンションの探し方

かれこれ1年以上前から続報を書いていないこちら。

相変わらずリフォーム前、リノベーション向き中古マンションを探していましたが、昨年末(2021年末)にやっと理想の中古マンションを購入することができました!!

(予算に限りがあるので、ブログで紹介できるほどのリノベーションができるかは今のところ未定)

とはいえ、中古マンションを探すスキルと知識はかなりついたので、「リノベーション向き中古マンションがなかなか見つからない!」、「ライバルに先に買われてしまう!」という人向けに、私が実践した中古マンションの探し方やコツを紹介したいと思います。

タカクラ
それと同時に、私の2年にもおよぶ物件探しの歴史をここに残しておきます。
ヨメクラ
長い戦いでした、お疲れ様でした!

それではいってみよう!

Yahoo!不動産で中古マンションを探す!

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「中古マンションの探し方」の前に必ず知っておくべきこと

中古マンション探しの前に知っておくべくことがあります!

中古マンションを探すにあたって、最低限、知っておくべきことを書いておきます。

リフォーム前やリノベーション向き物件を探すにあたって

まず、中古マンション探しは大きく分けて2種類あります。

「自分で探す」「人(会社)に探してもらう」です。(←当たり前)

あと、物件売却の不動産契約(売主と不動産会社との契約)は3つの形態にわかれています。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種です。

それぞれの概要は以下です。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
不動産会社との契約について一社のみ契約可能一社のみ契約可能複数の会社と契約可能
自分で買主を見つけた場合不動産会社への仲介が必要不動産会社への仲介なしで販売可不動産会社への仲介なしで販売可
契約期間最長3ヶ月最長3ヶ月規定なし
(行政指導に従って3ヶ月が一般的)
売主への販売状況報告の頻度7日に1回以上14日に1回以上規定なし

売主と不動産会社との契約形態は知っておいた方がよいです。

不動産会社しか見れないサイト「レインズ」について

不動産会社しか閲覧できない業界独自のサイト「レインズ」というものがあります。

「レインズ(REINS)」とは

レインズは、不動産会社が不動産情報を共有することを目的とした不動産流通推進センターが運営しているネットワークシステムです。
不動産会社は売却を希望する物件情報を不動産データを入力します。
入力された情報をもとに、不動産会社は購入希望者に最も適した物件を推薦・サポートすることができます。

また、レインズへの登録は一部の媒介契約では下記の通り義務となっています。

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
レインズへの登録義務契約から5日以内に登録契約から7日以内に登録登録義務なし

登録義務にないものでも、売主が掲載を希望すればレインズには掲載されるようです。

また、中古マンションに限っては、専任媒介と一般媒介の割合は同程度との調査結果がでているようです。

それを踏まえて、まずは「自分で探す」方法を書いていきます。

Yahoo!不動産で自分で探す!

リフォーム前、リノベーション向き中古マンションを自分で探す方法

私の理想のマンションはどこにあるの?

私が実践した物件探しの方法はこちら。

「不動産ジャパン」でリフォーム前、リノベーション向き物件を探す

不動産ジャパンサイト
参照:不動産ジャパン

レインズの説明を先にしましたが、レインズを運営している不動産流通推進センターが、一般向けに運営・公開しているサイトが不動産ジャパンになります。

レインズとの比較が出来ないのでハッキリとは言えませんが、掲載されている物件は同じと聞いています。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」はレインズへの物件登録は義務となっています。

レインズには登録しているけど、大手不動産サイトにはまだ掲載していない物件もここで拾えるので、不動産ジャパンは中古マンション探しで閲覧必須と思います。

サイトは非常に見辛いですが、物件の閲覧回数も表示されていますので、閲覧回数が少なければチャンスです。

タカクラ
ここで物件を探し、最速で内見にいきました。
ヨメクラ
まずはこのサイトを確認するのが大切です!

「ニフティ不動産」でリフォーム前、リノベーション向き物件を探す

ニフティ不動産
参照:ニフティ不動産

数多ある不動産サイトを全部見るのはとても大変です。

不動産サイト間でも、同じ不動産サイト内でも重複はたくさんあるので余計に大変。

「主要不動産サイト1つを見ていればいいや」と思いがちですが、サイトに掲載するにもお金が発生するので、不動産サイト1つにしか掲載しない不動産業者もごく稀にあるようです。

ニフティ不動産は、Yahoo!不動産、SUUMO、HOME'Sなど、主要な不動産サイトに掲載されている物件がまとめて閲覧できますので、見逃しが防げます。

Yahoo!不動産で物件探し!

ただし、たくさんの不動産サイトから物件情報を引っ張ってきているだけあって、あまり有名でない不動産サイトに掲載されている「オトリ物件」が混じっていたりもします。

また、本家の不動産サイトの方が掲載(更新)が早かったりするので注意が必要です。

タカクラ
大手不動産サイトに載っていないお宝物件が見つかったりもします。
ヨメクラ
激安のお買い得物件に内見に行ったよね!買い逃したけど!

大手不動産サイト(Yahoo!不動産、SUUMO、HOME'S)でリフォーム前、リノベーション向き物件を探す

Yahoo!不動産
参照:Yahoo!不動産

先の「ニフティ不動産」でまとめて閲覧はできますが、更新のタイムラグ対策として主要不動産サイト(Yahoo!不動産、SUUMO、HOME'S)は何時間かおきに確認していました。

一般媒介契約の物件などは、レインズへの登録義務がないので、これらサイトへの掲載のほうが早いです。

結果的に我が家もレインズには掲載されていない「SUUMO」にしか掲載されていなかった中古マンションを購入していますし、そもそもライバルは必ずこれらのサイトを見ているので見ない訳にはいきません。

これらのサイトの場合、検索条件を予め登録し検索をしますが、例えば、70m2以上が希望であっても60m2以上を検索条件にして、69m2の物件も拾えるようにすることが重要です。

69m2も70m2も間取り次第でいかようにもなりますからね。

また、検索条件を登録して新着物件を待つだけではなく、「地図から物件を探す」を利用するなど、たまに異なる検索方法を試みると新たな発見があったりもします。

\ 中古マンションを探してみよう! /

タカクラ
私は朝昼晩、全ての空き時間を物件探しに使いました笑
ヨメクラ
不動産会社さんが持ってくる物件情報は全部「閲覧済」だったよね笑

リノベーション会社や不動産会社が運営するサイトでリフォーム前、リノベーション向き物件を探す

グローバルヘイズ社サイト
参照:グローバルベイス社

すでにリノベーション会社や不動産会社が購入している物件や「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の物件が見つかるとすればこういったサイトかもしれません。

これは予想ですが、自分が該当の物件を抱えている担当者だとしたら、無料で掲載できる自社運用サイトに載せない訳がないですからね。

成約率の高さはさておき、自社運用サイトで成約できれば、コスパもいいですし、レインズへの登録期限を考えると、まず最初に掲載します。

少しでも早く自社運用サイトへ掲載して売り切りたいですからね。

また、最近は自社サイト内に物件を掲載し、検索できるようにしている会社さんが増えてきましたね。

それがリノベーション会社であれば、ある意味、該当物件はリノベーション可能と言われているものなので、参考にできるかもしれません。

\ 中古マンションを探してみよう! /

タカクラ
真っ先に自社サイトへ掲載は、人それぞれ会社によりけりですが笑
ヨメクラ
まあでも普通に考えたら自社サイトにはすぐに掲載よね!

リフォーム前、リノベーション向き中古マンションを人(会社)に探してもらう方法

ジャングルに迷い込んだように見つかりません…

基本的には自分で探すことがベストな選択だと思っています。

今みたいにリフォーム前、リノベーション向き中古マンションが枯渇している状況だた尚更です。

とはいえ、自分が動けない間に探してもらうことが可能なのであれば使わない手はありません。

Yahoo!不動産で探してみる!

ワンストップリノベーションサービスを利用して探す

リノベーション会社によっては「ワンストップリノベーション」というサービスを展開している場合があります。

メリット・デメリットがあるので、万人にオススメできるものはありませんが、利用できるのであれば利用するのも手です。

詳しくは下記の記事で書いてますのでどうぞ。

ワンストップリノベーションを展開しているオススメの会社はこちら!

デザイン性の高いリノベーションは「マイリノ」さん

グローバルヘイズ社サイト
参照:グローバルベイス社

私の仕事はデザインなので、当然ですがデザインへのこだわりは強いほうです。

とはいえ、リノベーションは初めての経験ですので、こちらの要望がセンス良く作られるのか(ちゃんと伝わっているのか)は常々、不安に思っていました。

「デザイン面で安心できるリノベーション会社さんだと、不安も無いんだろうな」と思っていたのでグローバルベイス社の「マイリノ」というサービスと非常に優れていると感じました。

フルオーダーのリノベーションサービスも可能ですが、ユナイテッドアローズと組んでいるサービスが!(RE:Apartment UNITED ARROWS LTD. PLAN

「RE:Apartment UNITED ARROWS LTD. PLAN」の施工例
「RE:Apartment UNITED ARROWS LTD. PLAN」の施工例 参照:グローバルベイス社

ユナイテッドアローズがデザインを担当するなら素晴らしい住空間になりそうです。

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リノベーション業界の象徴的存在「リノべる」さん

リノべる株式会社コーポレートサイト
参照:リノべる。

リノベーション業界の象徴「リノべる。 」さん。

我が家はなんどかリノベーションブームが起きていて、そのきっかけとなったので実は「リノべる。 」さんでした。

なんどか北千住にあるショールームでお打ち合わせもさせていただいて、リノベーションの夢を膨らませていました。

予算や時期的なものもあってお打ち合わせだけで終わったのですが、とても勉強になり、今でも活かせています。

会社の規模が大きいのでワンストップリノベーションであっても専門家が集結しているイメージ!

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他にはない新しい施策!「ひかリノベ」さん

ひかリノベサービスサイト
参照:ひかリノベサービスサイト

ひかリノベさんは、コの字型の造作キッチン「Halo(ハロ)」や質問に答えるだけでオススメのスタイルや費用の目安がまとめられた「ムードボード」が届くなど、一般的のリノベーション会社とは異なる新しい施策を提供してくれるリノベーション会社さんです。

最初からムードボードが共有されるので、デザイン面や予算のミスマッチが無くなるのは最適な方法だと思いました。

今でこそ、さまざまな会社が導入しているリノベーション向き物件探しサイトも早い段階からスタートしていた印象です。

Yahoo!不動産でも探してみる!

自然素材にこだわるならLOHAS studio(ロハススタジオ)さん

ロハススタジオサイト
参照:LOHAS studio(ロハススタジオ)

名前の印象どおり自然素材にこだわったリノベーションを展開されているロハススタジオさん。

なんどかお話しさせていただきましたが、スタッフの方が非常に頼もしく優しく非常にありがたい存在でした。

大切なデザイン面でも、毎年、デザインコンテンストに入賞されているそうで、デザイナーさんもかなり気合いをいれて取り組んでいるとお聞きしました。

仲介手数料が最大0円になるキャンペーンも継続されているみたいなので、気になる方は是非!

Yahoo!不動産で中古マンション問い合わせ!

中古マンションの探し方やコツについてのまとめ

中古マンション探しの間はリノベーションサイトを見て、想像を膨らませましょう!

おそらく不動産会社勤務の社員並に物件探しをしていたと思います。

今は、リフォーム前・リノベーション向き中古マンションが枯渇状態ですので、通常のスピード感での購入は厳しいのが現実です。

我が家はそれを身を持って学んだので、「なかなか欲しい物件を購入できない」という人は、いろいろと試したほうが良いと思います。

また、欲しい物件がなかなか出てこないって人もいると思いますが、知らないだけで実は販売されていて、気付かないうちに高速で売れているのかも知れません。

希望条件から外れている物件でしたが、掲載され20分ほどで買われていった物件もありました。

なにより、私は掲載された2日後には購入しているので。。。

同じ悩みを抱えている希望者のかたが無事に購入できますように。。

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