こんにちは！
中古マンションを購入しリノベーションして暮らしているタカクラです。
今回は先日、ギリギリで終えた確定申告について深刻に書いてみたいと思います。
「中古マンションを購入してリノベーションする」というのを何年も前から計画し、実際にやってみた本人からすると、リノベーションって当たり前だったりするんですが調べてみると情報は少ないんですよね。。。
中古マンションを購入してリノベーションして確定申告して、、なんて情報は本当に少ない…
そういった経緯もあって、今回は書ける範囲ではありますが書いておきたいと思います。
※購入した中古マンションやリノベーション工事の内容によっては必要ではない場合もあります。
※本内容は個人の意見、我が家の場合が多分に含まれます。また、年度によって制度に変更もありますので、あくまで自己責任でお願いします。
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そもそも確定申告ってなんだっけ？
確定申告とは、国や地方自治体に対して自分の所得や納税に関する情報を提出し、税金を納める手続きのこと。
主に2月中旬から3月中旬までの期間に、前年度の所得や支出をまとめ、所得税や住民税、固定資産税などを申告します。
また、源泉徴収されていない所得等がある場合には、自己申告しなければならないこともあります。
確定申告は、納税義務を果たすための重要な手続きで、税務署などが提供する申告書や専用ソフトウェアを使って行います。
我が家は「医療費控除」や「ふるさと納税」などを以前からやっていたので確定申告自体には慣れていましたが、中古マンションを購入してリノベーションするのは当然初めて、その確定申告も初めて。
いつもの確定申告とは記入場所もややこしく異なるので大変苦労しました。
なんで確定申告が必要だったの？
この記事を書く理由にもなるのですが、確定申告が必要だった理由は下記になります。
- 購入した中古マンションが住宅ローン控除（減税）対象物件だった
- 両親からいくばくかの贈与を受けた
- 年末調整で地震保険の申告を忘れていた
厳密にはふるさと納税なんかもしているのですが、今回はあまり関係ないので割愛します。
また、全体的に長くなりそうなので贈与に関しては下記の記事にまとめています。
ここからは少し具体的に。
繰り返しになりますが全てのご家庭が対象になるとはかぎりませんので、専門家への相談が必要な場合は、下記のようなサイトから相談してみてください。
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住宅ローン控除（減税）について
住宅ローン控除（減税）は正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。
住宅ローン控除（減税）とは、住宅ローンの返済に係る利息や元本の一部を所得税から差し引くことができる制度です。
主に、自己居住用住宅の購入や増改築に関わる住宅ローンが対象となります。
具体的には、個人が住宅ローンを組んで取得した住宅に対して、年間の利息額や元本返済額の一部を、所得税から差し引くことができる制度です。
ただし、差し引くことのできる金額には上限があり、所得税法において定められています。
また、住宅ローン控除を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。
そんなお得な住宅ローン控除（減税）には下記のような条件が必要です。
- 投資用や別荘等ではなく自分自身で居住するための住宅であること
- 自分自身で購入した住宅であること（親族が購入、贈与した物件ではない）
- 新築・取得から6ヶ月以内に入居していること（※）
- 住宅ローン控除（減税）を受ける年の12/31までに居住すること（※）
- 住宅ローンの返済期間が「10年以上」であること
- 床面積が「50m2以上」で、その1/2以上を居住のために使用すること
- 合計所得金額が「2,000万円以下」であること
- 居住した年の前後各2年間（合計5年間）で「3000万円の特別控除」や「10年超保有の税率の軽減」などの優遇措置を受けていないこと
※リノベーション工事を行う場合は、これに該当しないので書類が必要になります。
これは新築物件のもので、中古物件や増改築やリフォーム（リノベーション）の場合は追加条件があります。
住宅ローン控除（減税）の対象物件とは（中古マンションの場合）
住宅ローン控除（減税）の対象となる中古マンションは新築物件の条件に下記が追加されます。
- 1982年1月1日以降に建築または現行の耐震基準に適合している（耐震基準適合証明書などが必要）
我が家が中古マンションを購入した2021年時点では、対象物件は「1982年1月1日以降に建築」ではなく「築25年以内の物件」でしたので、住宅ローン控除の対象である25年以内の中古マンションは人気がありました。
なので、25年以上経っている中古マンションは「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」などが必要で、これらは売主がお金を払って初めて付与されるものなので、これが付いている物件は少なかったです。
我が家の場合は、売主が不動産会社だったので、たまたまこれに該当していたのですが、今となっては必要のないかもですね。。。
住宅ローンはさておき、「旧耐震の物件は気になる。。。」という人は、建築確認申請の日付（確認済証発行年月日）」が「1981/6/1以降かでマンションが旧耐震か新耐震かわかるので要チェックです。
また、住宅ローン控除（減税）はリフォームや増改築にも利用できます。
住宅ローン控除（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の対象工事とは（リノベーションの場合）
住宅ローン控除（減税）の対象となるリノベーション工事は新築物件の条件に下記が追加されます。
- 工事が100万円以上であること
- 工事の目的が次のいずれかであること（大規模な修繕工事、模様替え工事であること／床、階段または壁の半分以上をリフォームしていること／リビング・キッチン・浴室・トイレ・洗面所・納戸・玄関・廊下の一室の床または壁の全てをリフォームしていること／省エネ改修工事であること／バリアフリー改修工事であること／耐震改修工事であること）
住宅ローン控除（減税）は、物件購入のための「住宅借入金等特別控除」とリフォーム工事のローンの「増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除」があります。
併用が可能ですが、リフォームローンは金利が高いのでワンストップリノベーションの会社で、ローンを一本化したほうがいいです。
中古マンション購入で住宅ローン控除（減税）を申請する場合に必要な書類は
住宅ローン控除（減税）初年度は年末調整での申告ができないため、確定申告が必要です。
※2年目以降は、年末調整で申請が可能になります。
確定申告に必要な書類は下記になります。
- 確定申告書
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 本人確認書類の写し
- 建物・土地の登記事項証明書
- 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
- 源泉徴収票
- 住宅ローンの年末残高等証明書
「確定申告書」と「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」は確定申告や住宅ローン控除（減税）を行う目的であれば、必ず税務署員の方から渡されますし、e-Taxであれば入力へと誘導されます。
どちらかというと、それ以外の必要書類は前もって準備をしておく必要があるものになります。
会社から年末に渡される「源泉徴収票」は大切に保管しておきましょう。
「住宅ローンの年末残高等証明書」は住宅ローンを借り入れている金融機関から年末に送られてくるハガキ（我が家の場合）になります。
住宅ローン控除（減税）は住宅ローン残高の1％が所得税から控除される制度なので、年末時点のローン残高を証明する書類が必要になるわけです、これも大切に保管しておきましょう。
「登記事項証明書」はこの不動産は私のものですよ、と証明する書類になります。「全部事項証明書」という過去の持ち主履歴が全て掲載されているもの、「現在事項証明書」は今現在誰の所有しているものかが記載されています。
どちらでも構いませんが、物件購入時に司法書士の方から送られてくる書類に含まれているはずですので、そちらを確認してください。
「建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）」はその名の通り、物件購入時に売主さんと交わした売買契約書にあたります。
前述の「登記事項証明書」も「建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）」もどちらもコピーで問題ありません。
「本人確認書類」はマイナンバーカードや住民票の写しなどが利用できます。
新たにもらうものというより、これまでもらったものを大事にとっておけば必要書類は足りていることになります。
リフォームやリノベーションで住宅ローン控除（減税）を申請する場合に必要な書類は
中古マンション購入に必要な書類に加えて、下記の書類が必要になります。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
- 工事に係る増改築等工事証明書
- 登記事項証明書、請負契約書のコピー
- 補助金等の額がわかる書類（補助金を受けた場合）
- 住宅取得等資金の額がわかる書類のコピー（贈与を受けた場合）
- 源泉徴収票
中古マンション購入の必要書類でいくつか書いていますので、共通の資料に関しては割愛します。
「増改築等工事証明書」は注意が必要で、担当した建築士が所属する設計事務所が、都道府県に建築設計事務所として登録されている必要があります。
つまり、リノベーションを依頼した施工会社が設計を行った場合でも、その会社が設計事務所として登録していない場合は、担当した設計士であっても「増改築等工事証明書」を発行することができないのです。
また、作成のお願いをしない限りは発行してくれませんので、貰ったつもりでいると確定申告のタイミングで慌てることになりますので、忘れずに貰うようにしましょう。
「補助金等の額を証する書類」も必要です。
「こどもエコ住まい支援事業」などを利用した場合は、還付金の案内ハガキが届きますので、これのコピーが必要になります。
「増改築等工事証明書」にも補助金を記載する場所があるので、これがないと齟齬が生まれてしまいます。
さいごに
毎年、確定申告をしている我が家でも住宅ローン控除（減税）を含んだ確定申告は非常にハードでした。
ただ「これで少なくとも140万円は返ってくる！」という思いだけがエネルギーでした。
住宅ローン減税（控除）は、年によって変更がありますので、ご自身で確認して中古マンション購入やリノベーション工事を進めるようお願いします。
また、住宅ローンに詳しい税理士さんもいらっしゃいますので下記のようなサイトで聞いてみるのが良いと思います。
確定申告の時期は、税務署で無料相談もされていますが、あまりに複雑な内容だと間違ったことを教えられる可能性があります。
ワンストップリノベーションであれば多少、楽かもしれませんが私の場合は複雑すぎてたらい回しにされました。
次回は贈与税についてまとめたいと思います。では！
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